Что важно учесть при составлении договора аренды помещения.
1. А СОБСТВЕННИК ЛИ?
Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если Арендодатель юридическое лицо, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п. Если же речь идёт о представителе собственника, изучите доверенность.
2 ПРОВЕРЯЙТЕ НЕДВИЖИМОСТЬ
Для этого запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Этот документ подтвердит права Арендодателя на настоящее время. Также вы узнаете, нет ли каких-то притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц. Это особенно важно, если аренда планируется на длительный срок, а адрес будет указываться в рекламных материалах.
3 ВЫБИРАЙТЕ ЮРЛИЦО
Если в течение всего срока аренды в арендуемом помещении планируется проведение ремонта за счёт Арендатора, рекомендуем арендовать помещение у юрлица. Договор с ИП и тем более с физлицами таит потенциальный риск непризнания расходов на ремонт. Поскольку включать в расходы можно только затраты на ремонт амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ), а амортизируют имущество арендодатели-юрлица.
4 ЦЕЛЬ АРЕНДЫ
Если в договоре прописано, для каких целей арендуется помещение, а оно не соответствует ожиданиям Арендатора, он может отказаться от оплаты и расторгнуть договор (ст. 612 ГК РФ). Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но его запрещено реконструировать, и Арендатор не может использовать помещение по целевому назначению. Значит, нет оснований для перечисления арендной платы.
5 УЧИТЫВАЙТЕ ВСЕ РАСХОДЫ
Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести Арендатор, если договором не установлено иное. Но на практике Арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров с поставщиком этих услуг. Лучше указать, что Арендатор перечисляет оплату коммунальных платежей Арендодателю сверх арендной платы, при этом Арендатор компенсирует Арендодателю стоимость потребленных услуг. Либо Арендатор может заключить прямые договоры с коммунальщиками.
6 РЕГИСТРИРОВАТЬ ИЛИ НЕТ?
Регистрируются только те договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Если вы решили не регистрировать договор аренды, можно:
- Заключить его на срок менее года и установить правило автоматической пролонгации на новый срок на тех же условиях. Например, указание срока с 1.11.2023 по 31.10.2024 означает, что договор заключен на год и его надо регистрировать. Лучше указать, например, 11 месяцев.
- Не указывать в договоре срок аренды. Тогда он будет считаться бессрочным и регистрировать его не надо (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
- Установить в первоначальном договоре срок 11 месяцев, а по его окончании не выполнять зафиксированную в ГК РФ процедуру прекращения договора. Тогда он «трансформируется» в бессрочный (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
7 УЛУЧШЕНИЯ ЗА ЧЕЙ СЧЁТ?
Есть три варианта, как можно прописать улучшения в договоре:
- Расходы на улучшения, произведённые без согласия Арендодателя, не возмещаются, а согласованные улучшения компенсируются Арендодателем, но лишь по окончании срока аренды (ст. 623 ГК РФ).
- Стоимость улучшений возмещается (засчитывается в арендную плату) не по окончании договора аренды, а сразу после их выполнения. Тогда Арендатор не сможет амортизировать данные улучшения, поскольку сразу после зачёта стоимости улучшений право на их амортизацию перейдет к Арендодателю (п. 2 ст. 259 НК РФ).
- Стоимость неотделимых улучшений не возмещается вообще никогда, независимо от наличия или отсутствия согласия Арендодателя. Это позволяет Арендатору амортизировать стоимость произведенных улучшений в течение всего срока действия договора аренды.
Правда, рассчитываться амортизация будет исходя из срока полезного использования объекта аренды в целом.
