Как платить налог при продаже квартиры, если в ней изменились доли?

Когда не надо платить налог при продаже квартиры

Человек, который продает имущество, обязан уплатить НДФЛ с полученного дохода. Но из этого правила есть исключение: не нужно платить налог с доходов от продажи имущества, которое было в собственности в течение минимального срока владения.
ст. 217.1, подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Минимальный срок владения недвижимостью, за исключением некоторых случаев, — пять лет. А для недвижимости, которую купили до 1 января 2016 года, минимальный срок владения — три года.

-Когда возникает право собственности, если перераспределяют доли

Имущество, которое находится в собственности нескольких человек, принадлежит им на праве общей собственности. Если доли определены, это долевая собственность, если нет — совместная ст. 244 ГК РФ

Рассмотрим на примере
Ваша квартира была в общей совместной собственности, вместе с родителями с 1996 года, Вы не выделяли доли. Позже Вы с родителями переоформили ее в общую долевую собственность — определили долю каждого.

В Вашей ситуации изменился вид общей собственности, но не прекратилось право собственности. По закону оно прекращается, например, в таких случаях:

- собственник передает свое имущество другим, например дарит или продает;
- собственник отказывается от права собственности;
- имущество уничтожено п. 1 ст. 235 ГК РФ

Если и другие случаи, когда прекращается право собственности. Но изменения вида общей собственности среди них нет.

Право собственности на долю в квартире возникает в момент первоначальной регистрации права совместной собственности. В данном случае право собственности у вас и ваших родителей возникло в момент покупки квартиры — в 1996 году. Тогда не было Росреестра, поэтому квартиру поставили на учет позднее. Собственниками квартир, приобретенных до 1998 года, становятся с момента покупки, а не регистрации в Росреестре.

Право собственности не прекратилось после переоформления квартиры в долевую собственность, например, в августе 2020 года. Далее родители подарили Вам свои доли — квартира целиком перешла Вам. При этом право собственности на квартиру у Вас также не прекращалось, а только увеличилась доля в ней.

Когда меняется состав собственников недвижимости, такое изменение тоже регистрируют в Росреестре.
Независимо от даты госрегистрации срок владения квартирой — это дата приобретения первоначальной доли ст. 131 ГК РФ

Первоначальная доля в квартире принадлежит вам с 1996 года — более трех лет. Поэтому с дохода от продажи квартиры целиком платить НДФЛ Вы не должны.

Право собственности на квартиру возникает в момент первоначальной регистрации, а не при получении повторного свидетельства в связи с изменением состава собственников и размера их долей.